ALQUILERES Y REBUS SIC STANTIBUS

Tras un largo proceso judicial, por fin se ha declarado la firmeza de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Bilbao que el 18 de julio de 2023 nos dio la razón en una demanda en la que solicitamos que se rebajara el importe del alquiler de dos contratos de arrendamiento de local de negocio, apelando a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en un supuesto en el que nuestra clienta, empresa que se dedica a la hostelería y que regentaba dos bares del Casco Viejo de Bilbao, se vio afectada por las restricciones del COVID en 2020.

Todo empezó en mayo de 2020, cuando nuestra clienta se puso en contacto con San José Abogados porque el propietario de los dos locales donde desarrollaba su actividad de hostelería desde hacía diez años, se negaba a reducir el importe del alquiler, a pesar de que, en un primer momento, tras el obligado cierre de los locales, le había trasladado que no se preocupara, porque lo tendría en cuenta.

Pues bien, lo primero que hicimos fue ponernos en contacto con el propietario, para trasladarle la voluntad de acuerdo, a fin de consensuar una solución para el periodo en que los locales se vieran afectados por las consecuencias del COVID, y pese a los numerosos intentos de acercamiento que promovimos, nos encontramos con una persona que resultó insensible a los problemas de su inquilina de larga duración, obligándonos a acudir a los juzgados a plantear una demanda cuya viabilidad resultaba complicada, dados los escasos antecedentes en la materia, y porque luchábamos contra el principio general de las relaciones contractuales, a saber, el principio de seguridad jurídica que obliga a las partes a cumplir lo pactado (pacta sunt servanda).

Pasaron dos años de procedimiento judicial hasta que la Magistrada, Dª. María Eugenia Viguri, jueza de enorme prestigió entre los profesionales de la abogacía, dictó Sentencia en la que estimó nuestra demanda y redujo el importe de las rentas en un 50%, acogiendo nuestros argumentos, e impartiendo Justicia, con mayúsculas, al minimizar el devastador impacto que tuvo el COVID en miles de negocios como el de nuestra clienta.

De lo que se trataba era de «compartir» los efectos negativos de la pandemia entre el propietario y la inquilina, toda vez que la inquilina no podía desarrollar la actividad que había sido arrendada y por la que el propietario quería seguir cobrando el mismo importe, a pesar de dicha extraordinaria e inesperada circunstancia.

Y otros dos años han tenido que pasar para que la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bizkaia desestime en su Sentencia de 21 de octubre de 2025, el recurso de apelación del propietario de los citados locales, y confirme la Sentencia de primera instancia, permitiendo a nuestra clienta, cinco años después, recuperar la mitad de los alquileres que tuvo que pagar en dicho periodo, más intereses, e imponiendo las costas al arrendador.

Aunque llevamos décadas asistiendo a miles de clientes, pocas veces hemos sentido la satisfacción que nos ha trasladado la clienta con la Sentencia que nos ocupa. Su sensación de que la Justicia funciona, de que es posible corregir las malas conductas de algunos y reparar el daño que causan, es total, lo que resulta una buenísima noticia en una época en la que la Justicia, desgraciadamente, no goza de buena fama.

En San José Abogados siempre hemos creído en ella. Tanto es así, que ya en 2017 nos hicimos eco de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2014 que estimó una demanda en la que se utilizó la cláusula rebus sic stantibus para modificar un contrato fruto de circunstancias sobrevenidas extraordinarias que no pudieron tenerse en cuenta cuando se firmó, haciendo necesaria dicha modificación. A nuestro juicio, eso es hacer Justicia por encima de principios que parecen inamovibles, pero que no deben serlo cuando se trata de resolver situaciones graves e inesperadas. Puedes leer la noticia en el siguiente link.