ALGO FALLA – La extinción de condominio
Hace bastantes años – cuando todavía se utilizaban las pesetas -, vino a San José Abogados un cliente porque una persona se había puesto en contacto con él afirmando ser propietaria de 1/6 parte de la vivienda familiar.
Nos explicó que había heredado un inmueble, junto a sus dos hermanos, y que uno de ellos había fallecido. También nos dijo que su finado hermano habría incurrido en una deuda con el Banco Santander, fruto del impago de un préstamo, y que la citada entidad habría embargado su parte del inmueble en un procedimiento ejecutivo del que habían tenido conocimiento tras su fallecimiento, y a raíz de la llamada a la que hacíamos referencia al inicio de la historia.
Es decir, el Banco Santander embargó 1/6 parte de una vivienda, y sin ponerse en contacto con el resto de propietarios, se la adjudicó por un importe inferior a la deuda que su cliente había acumulado, fruto de la inexistencia de pujas en la subasta judicial.
Ya en este punto nos encontramos con un motivo suficiente para denunciar que ALGO FALLA, puesto que como resulta sobradamente conocido, las subastas judiciales favorecen adquisiciones de inmuebles por debajo de su valor real, fruto de la ausencia de información que se brinda a posibles interesados en su compra, como es el caso que se nos presentó en el Despacho, y sobre todo, porque únicamente comparecen los acreedores y/o los subasteros profesionales.
Retomando la historia, el Banco Santander se había adjudicado 1/6 parte del inmueble del cliente del Despacho, por un valor de 12.000.000 pesetas, a pesar de que el valor de tasación de esa sexta parte superaba los 30.000.000 pesetas, y que la deuda del hermano fallecido ascendía a 15.000.000 pesetas. Es decir, se quedaba con la 1/6 parte de una vivienda cuya tasación ascendía a 30.000.000 pesetas, por la tercera parte de su valor, y seguía pudiendo embargar bienes del deudor por otros 3.000.000 pesetas, fruto de la mala regulación y falta de garantías de las subastas judiciales.
Pero lejos de ser éste el unico comportamiento reprobable, pocos días después de la adjudicación en subasta judicial, el Banco Santander había decidido vender la sexta parte del inmueble a la persona que ahora se ponía en contacto con nuestro cliente, por un valor en escritura publica de 11.000.000 pesetas, es decir, por 1.000.000 pesetas menos del que había sido el precio de adjudicación en la subasta judicial.
Con esas dos decisiones – permitidas por nuestra legislación -, Banco Santander había hecho copropietario del inmueble familiar a un tercero que había adquirido 1/6 parte de una vivienda con el único objetivo de reclamar una cantidad a nuestro cliente, si no quería ver subastada la totalidad del mismo.
Y es este el segundo motivo para denunciar que ALGO FALLA: la persona que había comprado 1/6 parte de la vivienda a Banco Santander, por un precio irrisorio, conocía que el Código Civil permite a todo copropietario solicitar la EXTINCION DEL CONDOMINIO para dejar de ser copropietario, de tal manera que si el resto de titulares no le compran su parte del inmueble, puede instar en los Juzgados un procedimiento para que LA TOTALIDAD DEL MISMO SALGA A SUBASTA.
Este principio general de nuestro ordenamiento, cuya vocación es impedir que se obligue a las personas a mantener una situación de copropiedad contra su voluntad, se convertía en una medida de presión hacia la familia, en manos de un tercero que había adquirido su posición de copropietario mediante un procedimiento legal, pero profundamente inmoral.
Lo que podía haber sido resuelto con una norma procesal que garantizara el buen fin de las subastas judiciales, obligando al acreedor a notificar la existencia del embargo al resto de copropietarios, de tal manera que se brindara la oportunidad a éstos de abonar al Banco Santander la deuda de su hermano – 15.000.000 pesetas -, a cambio de quedarse con la sexta parte del inmueble, en el seno de la familia, había degenerado en una herramienta jurídica en manos de una persona que le permitía pedir lo que quisiera a cambio de no subastar el inmueble (por supuesto un importe superior a los 15.000.000 pesetas).
Con los citados ingredientes nuestro trabajo consistió en negociar con el tercero el importe de la compra de su sexta parte del inmueble, puesto que el ordenamiento jurídico no nos permitía defendernos de la artera utilización del mismo por parte de la entidad bancaria y de la persona a la que había vendido parte de la vivienda familiar, lo que evidencia que ALGO FALLA con la acción de división de cosa común cuyo objetivo es la extinción de condominio, pero que no prevé casos de utilización de la misma como una suerte de chantaje.
