TJUE dict\u00f3 su Sentencia de 21 de diciembre de 2016<\/strong>, corrigiendo el criterio del Tribunal Supremo de absolver a las entidades bancarias de la devoluci\u00f3n de las cantidades que hab\u00edan percibido fruto de la aplicaci\u00f3n de una cl\u00e1usula declarada nula.<\/p>\nEs decir, a partir de la Sentencia del TJUE, los perjudicados por la inclusi\u00f3n de la cl\u00e1usula suelo en sus hipotecas, no s\u00f3lo consegu\u00edan que dejara de aplicarse a futuro, viendo reducidas sus cuotas mensuales, sino que obten\u00edan la devoluci\u00f3n de lo que el Banco o Caja les hab\u00eda cobrado de m\u00e1s en el pasado, actualizado con el inter\u00e9s legal del dinero.<\/p>\n
No obstante, hubo un grupo de hipotecados que no se vieron beneficiados por dichos pronunciamientos y que, m\u00e1s bien al contrario, sufrieron las consecuencias de la desestimaci\u00f3n de sus demandas, a saber, el pago de las costas judiciales, cuando los Jueces y Tribunales les recordaron que no pod\u00edan basar su reclamaci\u00f3n en una Ley que no les era aplicable – Ley de Consumidores y Usuarios -, puesto que no eran consumidores.<\/p>\n
O lo que es lo mismo, los jueces no entraban a analizar la reclamaci\u00f3n porque adolec\u00eda de uno de los requisitos previos: el demandante deb\u00eda ser consumidor.<\/p>\n
Esto supuso una frustraci\u00f3n enorme para miles de personas que no entend\u00edan c\u00f3mo un mismo juez pod\u00eda decretar la nulidad de una misma cl\u00e1usula suelo (redactada de manera id\u00e9ntica), si la hipoteca garantizaba un pr\u00e9stamo destinado a adquirir una vivienda para uso personal, pero en cambio desestimaba la nulidad si la misma persona actuaba como aut\u00f3nomo, o en nombre de una empresa, al firmar la escritura hipotecaria.<\/p>\n
Id\u00e9nticos intervinientes, id\u00e9ntica cl\u00e1usula, pero resultado opuesto.<\/p>\n
Afortunadamente nuestro Alto Tribunal ha dictado en los \u00faltimos meses dos Sentencias que permiten a aut\u00f3nomos y empresas reclamar la nulidad de la cl\u00e1usula suelo, siempre que se cumplan los requisitos que en adelante explicaremos, lo que viene a \u201ccorregir\u201d la confusi\u00f3n creada en los ciudadanos con el criterio de desestimar las demandas por el mero hecho de que el demandante – empresa o aut\u00f3nomo – no fuera consumidor.<\/p>\n
<\/p>\n
SENTENCIA DEL TS N\u00ba 57\/2019, DE 25 DE ENERO DE 2019<\/strong><\/p>\n <\/p>\n
Tal y como explic\u00e1bamos en los antecedentes, los jueces espa\u00f1oles hab\u00edan desestimado las demandas de las empresas y aut\u00f3nomos, porque no ostentaban la condici\u00f3n de consumidores \u2013 sus pr\u00e9stamos estaban vinculados al desarrollo de una actividad profesional -, y la primera resoluci\u00f3n que se hab\u00eda aproximado a concederles una posibilidad de conseguir la nulidad de la cl\u00e1usula suelo, era la Sentencia del Supremo n\u00ba 367\/16, de 3 de junio de 2016<\/strong>, que aunque fallaba a favor de la entidad bancaria, conten\u00eda un voto particular<\/em> que cuestionaba incluso la prohibici\u00f3n del control de transparencia basada en la naturaleza no consumidora del empresario.<\/p>\nEl problema de esa Sentencia se encontraba en la carga de la prueba, porque consideraba que la \u00fanica v\u00eda que ten\u00edan las empresas y los aut\u00f3nomos para solicitar la nula la cl\u00e1usula suelo, era acreditar la mala fe contractual de la parte contraria, lo que resulta de una dificultad extrema: \u00bfC\u00f3mo se demuestra que el Banco no ha ofrecido suficiente informaci\u00f3n sobre la cl\u00e1usula? \u00bfC\u00f3mo se demuestra un hecho que no ha existido?<\/p>\n
Por si esto fuera poco, el mismo Tribunal Supremo daba a entender en Sentencia n\u00ba 314\/18 de 28 de mayo de 2018,<\/strong> que si la cl\u00e1usula suelo era clara y legible, cumpl\u00eda con los requisitos para ser considerada v\u00e1lida en lo que respecta a las hipotecas suscritas con empresas y aut\u00f3nomos, habida cuenta de que no les era aplicable la Ley de Consumidores y Usuarios, y por tanto, no se exig\u00eda llevar a cabo el control de transparencia de la cl\u00e1usula.<\/p>\nEn este punto debemos explicar que el control de transparencia de una cl\u00e1usula supone estudiar si resulta abusiva, o no.<\/p>\n
Es decir, no basta con que el texto de la cl\u00e1usula suelo resulte claro y legible, sino que se exige a la entidad que acredite que la negoci\u00f3 con el consumidor, para lo que debe demostrar que le facilit\u00f3 informaci\u00f3n previa al otorgamiento de la escritura hipotecaria que le permitiera conocer sus efectos, de tal manera que pueda concluirse que no hubo abuso de derecho, y se mantuvo un equilibrio entre las prestaciones de ambas partes, puesto que la realidad es que la cl\u00e1usula suelo transforma un pr\u00e9stamo de inter\u00e9s variable, en uno de inter\u00e9s fijo, y esto lo debe conocer el cliente antes de firmar, para que la cl\u00e1usula sea v\u00e1lida.<\/p>\n
Ese nivel de exigencia para con las entidades bancarias supuso que la pr\u00e1ctica totalidad de las demandas interpuestas por consumidores, solicitando la nulidad de la cl\u00e1usula suelo, prosperaran, porque los Bancos y Cajas no pod\u00edan demostrar que hubieran ofrecido la informaci\u00f3n necesaria a sus clientes sobre las verdaderas consecuencias de una cl\u00e1usula que se inclu\u00eda a hurtadillas entre un sinf\u00edn de p\u00e1ginas de la escritura, y que desvirtuaba la naturaleza variable del pr\u00e9stamo hipotecario, puesto que \u00e9ste se convert\u00eda en fijo si el Euribor bajaba de un determinado tipo, favoreciendo a las repetidas entidades.<\/p>\n
Pues bien, la Sentencia de 25 de enero de 2019<\/strong> modifica el criterio de la Sentencia de 28 de mayo de 2018,<\/strong> o cuando menos lo matiza, puesto que sostiene que no es suficiente con que la cl\u00e1usula sea legible y clara, de tal manera que permita una comprensi\u00f3n gramatical normal – generalmente lo son -, sino que debe acreditarse que el adherente – empresa o aut\u00f3nomo, en este caso – haya tenido oportunidad real de conocerla al tiempo de la celebraci\u00f3n del contrato (control de incorporaci\u00f3n).<\/p>\nEn resumen, dicha Sentencia supuso un cambio trascendental porque abri\u00f3 la posibilidad a miles de empresas y aut\u00f3nomos de reclamar la nulidad de la cl\u00e1usula, siempre que enfocaran correctamente la demanda frente a las entidades bancarias, dado que si bien no pod\u00edan reivindicar el control de transparencia, si pod\u00edan hacerlo con el control de incorporaci\u00f3n, habida cuenta de que en la mayor\u00eda de las ocasiones las entidades bancarias no advirtieron sus clientes de que iban a incluir esa cl\u00e1usula a la escritura, lo que es causa suficiente para considerarla nula, en aplicaci\u00f3n de las Ley de Condiciones Generales de la contrataci\u00f3n \u2013 que s\u00ed resulta aplicable a los \u201cno consumidores\u201d -.<\/p>\n
<\/p>\n
SENTENCIA TS N\u00ba 168\/20, DE 11 DE MARZO DE 2020<\/strong><\/p>\n <\/p>\n
En recientes fechas la posibilidad de las empresas y aut\u00f3nomos de solicitar la nulidad de la cl\u00e1usula suelo ha recibido un espaldarazo definitivo de manos de nuestro Alto Tribunal, puesto que mantiene el criterio fijado en su Sentencia de 25 de enero de 2019<\/strong> sobre la necesidad de llevar a cabo el control de incorporaci\u00f3n de la cl\u00e1usula, para analizar si es v\u00e1lida o nula.<\/p>\nY vuelve a ir m\u00e1s all\u00e1, porque insiste en que no s\u00f3lo hay que realizar un control gramatical de la misma, sino que es preciso analizar la cognoscibilidad del adherente no consumidor cuando firm\u00f3 la escritura: debe quedar claro que conoci\u00f3 la incorporaci\u00f3n de la cl\u00e1usula a la hipoteca.<\/p>\n
\u00bfY qu\u00e9 necesita la entidad para demostrar que inform\u00f3 de la inclusi\u00f3n de la cl\u00e1usula suelo, seg\u00fan el Tribunal Supremo?<\/span><\/p>\nNo es suficiente con que afirme que la ley\u00f3 el Notario \u2013 se da por sentado que lo hace -, sino que lo que se exige es que la entidad acredite que cumpli\u00f3 los deberes de informaci\u00f3n que le impon\u00eda la Orden EHA 2899\/2011, de 28 de octubre.<\/strong><\/p>\nAl respecto podemos resumir dichos deberes en elaborar la Ficha de Informaci\u00f3n Precontractual (FIPER), parecida a la oferta vinculante en lo que respecta a la informaci\u00f3n previa de la hipoteca (no as\u00ed en su obligatoriedad), o dicho de manera m\u00e1s amplia, en informar correctamente al cliente de lo que va a firmar, sin omitir aspectos relevantes del contrato, como bien pudiera ser la cl\u00e1usula suelo, cuya incidencia en el precio del pr\u00e9stamo resulta significativa: beneficia al Banco y perjudica al cliente, al impedir que sus cuotas se reduzcan si disminuye el Euribor, poniendo un tipo de inter\u00e9s m\u00ednimo que percibir\u00e1 en todo caso.<\/p>\n
<\/p>\n
CONCLUSIONES<\/strong><\/p>\n <\/p>\n
\u00bfPueden empresas y aut\u00f3nomos solicitar la nulidad de la cl\u00e1usula suelo de sus hipotecas?<\/span><\/p>\nS\u00ed, siempre que se cumplan ciertos requisitos.<\/p>\n
\u00bfPueden recuperar el dinero abonado fruto de la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula suelo?<\/span><\/p>\nS\u00ed, siempre que se declare la nulidad les ser\u00e1 devuelta la diferencia entre las cantidades que abonaron como consecuencia de la aplicaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s denominado suelo, y lo que debieran haber pagado fruto de la aplicaci\u00f3n del diferencial m\u00e1s Euribor que pactaron en la escritura, y todo ello actualizado con el inter\u00e9s legal del dinero, hasta la Sentencia, y a partir de ah\u00ed y hasta su completo pago, incrementado en un 2%.<\/p>\n
\u00bfCu\u00e1les son los argumentos que se pueden utilizar para instar la nulidad?<\/span><\/p>\nExisten varios argumentos que se pueden utilizar:<\/p>\n
– La empresa o aut\u00f3nomo act\u00faan como consumidores:<\/strong> la Ley de Usuarios y Consumidores permite a las empresas o aut\u00f3nomos ostentar la condici\u00f3n de consumidores, siempre que act\u00faen sin \u00e1nimo de lucro.<\/p>\nAl respecto se pronuncia la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 4 de Alcobendas, de 13 de mayo de 2019,<\/strong> concluyendo que una empresa que se dedicaba a la explotaci\u00f3n de inmuebles, pero que hab\u00eda adquirido un piso para el disfrute de su administrador, ostentaba la condici\u00f3n de consumidora en la compraventa con hipoteca de dicho inmueble, puesto que no exist\u00eda \u00e1nimo de lucro.<\/p>\nY ello en aplicaci\u00f3n del criterio establecido por la STJUE de 25 de enero de 2018, C-498\/16 (LA LEY 266\/2018)) (asunto Schrems)<\/strong>, sobre la obligaci\u00f3n de atribuir la condici\u00f3n de consumidor en relaci\u00f3n a una concreta operaci\u00f3n.<\/p>\nPues bien, si la empresa o aut\u00f3nomo act\u00faan como consumidores en una concreta operaci\u00f3n hipotecaria, se les aplica la Ley de Consumidores y Usuarios, y los jueces pueden llevar a cabo el control de transparencia, del mismo modo que lo han hecho con miles de ciudadanos particulares, d\u00e1ndoles la raz\u00f3n.<\/p>\n
– El Banco incumple la buena fe contractual:<\/strong> los art\u00edculos 7 y 1.258 del CC obligan a las partes de un contrato a actuar con buena fe, independientemente de que sean consumidores o no.<\/p>\nEl problema de este argumento es la dificultad de probar que la entidad bancaria obr\u00f3 con mala fe a la hora de incluir la cl\u00e1usula suelo en la hipoteca, puesto que s\u00f3lo si cont\u00e1ramos con documentaci\u00f3n que demostrara que la informaci\u00f3n previa que se brind\u00f3 a la empresa o aut\u00f3nomo recog\u00eda que no se iba a incorporar la cl\u00e1usula, estar\u00edamos en condiciones de demostrar el incumplimiento de la buena fe contractual, lo que resulta pr\u00e1cticamente imposible.<\/p>\n
– La cl\u00e1usula suelo no supera el control de inclusi\u00f3n:<\/strong> los art\u00edculos 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n obligan a las entidades bancarias a ofrecer la informaci\u00f3n necesaria a sus clientes de la incorporaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas de un contrato y de sus efectos, independientemente de si son consumidores o no.<\/p>\nSi la entidad bancaria no puede demostrarlo nos encontramos con una vulneraci\u00f3n de dichas obligaciones que provoca que, seg\u00fan los art\u00edculos 9 y 10 del mismo texto legal, la cl\u00e1usula sea declarada nula, tal y como acogi\u00f3 el Tribunal Supremo en las Sentencias de 25 de enero de 2019 y de 3 de marzo de 2020,<\/strong> condenando a las entidades bancarias frente a los aut\u00f3nomos no consumidores.<\/strong><\/p>\n\u00bfPueden demandar las empresas y aut\u00f3nomos que vieron rechazada su solicitud de nulidad de la cl\u00e1usula en una Sentencia firme?<\/span><\/p>\nHabr\u00eda que estudiar cada caso con detenimiento, analizando la documentaci\u00f3n que se aport\u00f3 al procedimiento judicial, porque en Derecho existe el principio que se denomina \u201ccosa juzgada\u201d que impide plantear un nuevo juico sobre unos mismos hechos y pretensiones, lo que de inicio recomendar\u00eda no interponer una nueva demanda, no obstante, si los hechos y argumentos jur\u00eddicos de la demanda que se desestim\u00f3 en su d\u00eda, no tuvieran nada que ver con los hechos y argumentos de la nueva demanda, cabr\u00eda la posibilidad de sortear el principio de \u201ccosa juzgada\u201d, a fin de instar la nulidad de la cl\u00e1usula suelo.<\/p>\n
<\/p>\n
Llama sin compromiso a San Jos\u00e9 Abogados<\/strong> para que estudiemos tu caso de manera gratuita.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Xabier Bilbao, socio de San Jos\u00e9 Abogados, responde a la pregunta sobre las opciones que tienen las empresas y los aut\u00f3nomos de recuperar su dinero por la cl\u00e1usula suelo.<\/p>\n
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