La prórroga extraordinaria de alquiler tiene fecha de caducidad: lo que debes hacer antes de que el Congreso vote
El Real Decreto-ley 8/2026 está en vigor desde el 22 de marzo de 2026, pero debe convalidarse en el Congreso en 30 días. Si no se aprueba, decae. Mientras tanto, el derecho existe y puede ejercerse.
El 20 de marzo de 2026 el Gobierno aprobó una norma que reconoce a miles de inquilinos el derecho a prorrogar su contrato de alquiler hasta dos años más y limita la subida anual de la renta al 2%. Entró en vigor el 22 de marzo. Pero hay un dato que cambia la perspectiva de todo: al aprobarse como decreto-ley, debe ser convalidada por el Congreso de los Diputados en un plazo máximo de 30 días. El Gobierno no tiene garantizada esa mayoría, por lo que el Si el Congreso la rechaza —algo que se da por probable—, la norma desaparece.
Eso significa que la ventana para actuar es estrecha. Mientras la norma está vigente, el derecho existe y puede ejercerse. Una vez rechazada, no.
¿Por qué se aprueba esta norma?
El conflicto en el Golfo Pérsico está disparando el precio de la energía, lo que arrastra al alza la inflación general. En ese contexto, el Gobierno quiere evitar que las familias que ya tienen un alquiler vean cómo su contrato termina y se ven obligadas a buscar una vivienda a precios de mercado notablemente más altos, o que la revisión anual de su renta se dispare por encima de lo razonable. La misma fórmula se usó en 2022 con la guerra de Ucrania. En 2026 se repite, adaptada a la situación actual.
¿Qué dice la norma? Las dos medidas clave:
1. Prórroga extraordinaria de hasta dos años.
Si eres inquilino y tu contrato va a vencer antes del 31 de diciembre de 2027, puedes pedir que se prorrogue hasta dos años más, año a año, en las mismas condiciones que tienes ahora: misma renta, mismas cláusulas, sin cambios.
Eso sí: tienes que pedirlo. No es automático. El propietario está obligado a decir que sí, salvo en tres situaciones concretas:
- Que ya hubieseis llegado a otro acuerdo entre vosotros.
- Que ya exista un nuevo contrato firmado.
- Que el propietario necesite la vivienda para uso propio y lo haya comunicado en tiempo y forma.
Atención: esta prórroga es incompatible con la prevista para zonas de mercado residencial tensionado (art. 10.3 LAU), que tiene carácter preferente. Si tu contrato está afectado por esa figura, el régimen aplicable es distinto y conviene analizarlo con detalle.
2. Tope del 2% a la subida anual de la renta.
Si a tu contrato le toca revisión anual entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida máxima es del 2%. Y esto funciona así:
- Si el propietario es un gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles residenciales, en términos generales): el límite del 2% se aplica siempre, haya o no acuerdo entre las partes.
- Si el propietario es un particular: podéis negociar libremente, pero si no llegáis a un acuerdo, el máximo que puede aplicar es también el 2%.
En la práctica, para la mayoría de los inquilinos el resultado es el mismo: la subida no puede superar el 2%.
¿Quién puede pedir la prórroga, cuándo y cómo?
La norma reconoce el derecho, pero no detalla el procedimiento. Eso no significa que sea indiferente cómo se ejercita. Y dado que el plazo para actuar es limitado, estas respuestas son más urgentes que nunca:
Quién
Solo el arrendatario —el inquilino— puede solicitarla. No el arrendador, no un familiar, no un tercero. Debe ser la persona que figura como parte en el contrato vigente.
Cuándo
La norma guarda silencio sobre el plazo concreto, pero hay dos límites que no pueden ignorarse: el contrato no puede haber vencido ya cuando se solicita la prórroga, y la norma debe seguir vigente en el momento de la solicitud. Dado que el Congreso podría rechazarla antes de que transcurran los 30 días, actuar con la mayor celeridad posible es la única forma de no quedarse fuera.
Cómo
Por escrito y de forma fehaciente: debe quedar constancia de que el arrendador la ha recibido. Los medios más adecuados son el burofax con acuse de recibo y certificación de texto, o el correo electrónico si existe comunicación habitual por esa vía y queda constancia de la recepción.
Una comunicación verbal, un mensaje de WhatsApp sin respuesta confirmatoria o una nota en el buzón no son suficientes para acreditar el ejercicio del derecho si el propietario lo niega después.
Lo que esta norma no resuelve por sí sola.
La ley establece derechos y obligaciones, pero no los hace valer por sí sola. No basta con saber que tienes derecho a la prórroga: hay que solicitarla correctamente, por escrito, con constancia de que ha llegado al destinatario, y en el momento adecuado. Una comunicación mal hecha —o no hecha— puede significar perder ese derecho sin posibilidad de reclamarlo después.
Lo mismo ocurre con el tope del 2%. Si el propietario aplica una subida superior y tú la pagas sin impugnarla, esa situación puede consolidarse y ser muy difícil de revertir más adelante.
Y al revés: si eres propietario y recibes una solicitud de prórroga, necesitas saber si estás en alguno de los supuestos que te permiten denegarla, y cómo hacerlo de forma que no te genere responsabilidad. Actuar sin asesoramiento en este punto puede cerrarte la puerta a recuperar tu propia vivienda cuando la necesites.
En definitiva, esta norma es más sencilla de entender que de aplicar correctamente. Los errores en los arrendamientos rara vez se notan en el momento en que se cometen —se notan meses o años después, cuando ya es tarde para corregirlos.
El plazo es ahora. Después puede ser tarde.
Si tu contrato vence pronto o te toca revisión de renta, el margen para actuar existe, pero se estrecha día a día. No esperes a que el propietario te envíe un burofax, ni a llevar meses pagando una subida que no debías haber aceptado, ni a que el Congreso vote y la norma haya desaparecido. Consúltanos antes de dar cualquier paso: una conversación a tiempo evita muchos problemas después.
